Kira artışı hesaplanırken genellikle bir önceki yılın aynı ayına ait TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranları baz alınır. Türkiye’de belirli dönemlerde yasal sınırlamalar getirilmiştir. Örneğin, son düzenlemeye göre 2024 yılı için yıllık kira artış oranları bazı durumlarda yüzde 25’i geçmemelidir. Kiracılar ve ev sahipleri arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak, yenilenen kira döneminde TÜFE oranı veya belirlenen yasal sınır çerçevesinde artış yapılır. Güncel oranları takip ederek kira artışını doğru şekilde hesaplamak önemlidir.
Kira Artışı Oranlarının Belirlenmesindeki Yasal Düzenlemeler
Yasal Düzenlemelerin Geçmişi
Türkiye’de kira artışı oranları, belirli dönemlerde yasal düzenlemelere tabi tutulmuştur. 2022 yılında, yüksek enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kira artışı oranlarına yüzde 25’lik bir sınır getirilmişti. Bu düzenleme, 1 Temmuz 2024 itibariyle sona ermiştir. Bu tarihten itibaren, kira artışı oranları, ilgili taşınmazın kira sözleşmesinde belirlenen bir artışı oranı olmaması durumunda, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) üzerindeki 12 aylık ortalamaya göre belirlenmektedir. Artık kira artışı oranı, ev veya işyeri fark etmeksizin sözleşmede belirtilen oran veya oran yoksa TÜFE oranına göre belirlenecektir.
Kira artışında yüzde 25’lik sınırın kaldırılması, ev sahiplerinin ve kiracıların kendi aralarında daha esnek anlaşmalar yapmasına olanak tanımaktadır. Bu durum, piyasa koşullarının etkisiyle daha dinamik bir kira belirleme sürecine yol açmaktadır.
Yasal Olarak Kira Artışı Oranının Dayanağı
Yasal olarak yıllık kira artışı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre taraflar arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır ve her beş yılın sonunda yeni kira yılı için kira bedeli hâkim tarafından, TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin TÜFE değişim oranı ile belirlenmesi, piyasa koşullarına uygun olmayan aşırı artışları önlemek amacı taşımaktadır. Hâkim, kira bedelini belirlerken kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi çeşitli faktörleri de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir karar verir.
Kira Artışı Oranları Nasıl Belirlenir?
Konut kiralarına ilişkin artışta yüzde 25’lik yasal sınırın sona ermesinin ardından, kira artışı oranlarının belirlenmesinde birkaç faktör rol oynamaktadır:
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)
TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından aylık olarak açıklanan ve tüketicilerin mal ve hizmetlere ödediği fiyatların genel düzeyindeki değişimi gösteren bir endekstir. Kira artışı oranlarının belirlenmesinde bu endeks yasal dayanak olarak kullanılır. TÜFE oranı, kira bedellerindeki artışın üst sınırını belirlerken aynı zamanda kira artışlarının ekonomik gerçekliklerle uyumlu olmasını sağlar.
TÜFE’nin 12 aylık ortalaması, kira artışlarında kullanıldığı için bu oranların yakından takip edilmesi önemlidir. Kiracılar ve ev sahipleri, TÜFE oranlarını takip ederek artışı dönemlerinde karşılarına çıkacak kira bedelini öngörebilirler.
Piyasa Koşulları
Bölgesel emlak piyasasındaki arz-talep dengesi, kira artışı oranlarını etkileyen önemli bir faktördür. Örneğin, kiralık mülk talebinin yüksek olduğu bir bölgede kira bedelleri, piyasa koşulları doğrultusunda artabilir. Bu durum, kiracıların daha yüksek bir kira bedeli ile karşılaşmasına neden olabilirken, düşük talep olan bölgelerde kira artışları daha sınırlı kalabilir.
Piyasa koşullarına bağlı olarak kira bedellerinin belirlenmesi, kiracı ve ev sahibi arasında adil bir denge sağlanmasına katkıda bulunur. Yüksek talep gören bölgelerde kira bedelleri hızla artarken, düşük talep olan bölgelerde daha istikrarlı kalabilir.
Sözleşme Hükümleri
Mevcut kira sözleşmesinde belirtilen artışı oranları, kira artışlarının belirlenmesinde dikkate alınmaktadır. Eğer sözleşmede herhangi bir oran belirtilmemişse, kira artışı oranı TÜFE oranına göre belirlenir. Sözleşmede yer alan artışı oranları, tarafların daha önceden belirlediği oranlar üzerinden artışı yapılmasına olanak sağlar.
Tarafların sözleşme hükümlerinde kira artışı oranını açıkça belirtmeleri, ileride oluşabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir. Böylelikle hem kiracı hem de ev sahibi, kira artışının hangi oranla yapılacağını önceden bilir ve bu durum, anlaşmazlıkların en aza indirilmesini sağlar.
Kira Artışı Oranının Hesaplanması Nasıl Yapılır?
1 Temmuz 2024 itibariyle serbest bırakılan kira artışı oranlarının hesaplanmasında izlenecek adımlar şu şekildedir:
TÜFE Oranının Belirlenmesi
Öncelikle TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması alınır. Örneğin, Ağustos 2024 için TÜFE oranı %65 ise, bu oran kira artışında kullanılabilir. Bu oran, artışın üst sınırını belirler ve kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmalar doğrultusunda uygulanabilir.
TÜFE oranı, enflasyona bağlı olarak değişkenlik gösterir ve bu nedenle her yıl farklı oranlarla karşılaşmak mümkündür. Bu durum, kira artışının enflasyon karşısında dengelenmesine yardımcı olur.
Mevcut Kira Bedelinin Belirlenmesi
Artışı oranı uygulanacak mevcut kira bedeli belirlenir. Bu bedel, mevcut kira sözleşmesinde yer alan kira tutarıdır. Kiracının ödemekte olduğu kira miktarı, artışı oranı uygulanacak baz tutar olarak kullanılır.
Artışı Miktarının Hesaplanması
Mevcut kira bedeli, TÜFE oranı ile çarpılarak artışı miktarı hesaplanır. Örneğin, mevcut kira bedeli 10.000 TL ise ve TÜFE oranı %65 olarak açıklanmışsa, artışı miktarı 10.000 TL x %65 = 6.500 TL olacaktır. Bu artış, mevcut kira bedeline eklenerek yeni kira tutarı bulunur.
Artışı miktarının doğru hesaplanması, taraflar arasındaki güvenin korunmasına katkı sağlar. Yanlış hesaplanan artışı miktarları, kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlıklara yol açabilir.
Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
Son olarak, mevcut kira bedeline artışı miktarı eklenerek yeni kira bedeli bulunur. Örneğin, 10.000 TL kira bedeli ve 6.500 TL artışı miktarı ile yeni kira bedeli 16.500 TL olur. Bu tutar, kiracının yeni dönemde ödemesi gereken kira bedelidir.
Örnek Hesaplama
- Mevcut kira bedeli: 17.500 TL
- Sözleşmede belirlenen artışı oranı: %40
- Artışı Miktarı = 17.500 TL x %40 = 7.000 TL
- Yeni Kira Bedeli = 17.500 TL + 7.000 TL = 24.500 TL
Bu hesaplama, kira artışının nasıl yapılacağı konusunda kiracı ve ev sahiplerine pratik bir örnek sunar. Her iki taraf da bu tür hesaplamalarla, kira bedelinin ne kadar artacağını önceden görebilir.
| YIL | AY | KİRA ARTIŞ ORANI |
|---|---|---|
| 2024 | OCAK | %25 |
| 2024 | ŞUBAT | %25 |
| 2024 | MART | %25 |
| 2024 | NİSAN | %25 |
| 2024 | MAYIS | %25 |
| 2024 | HAZİRAN | %25 |
| 2024 | TEMMUZ | %65,07 |
| 2024 | AĞUSTOS VE SONRAKİ AYLAR | İLGİLİ AYIN TÜFE DEĞERİ |
Kira Artışı Oranlarına İlişkin Yasal ve Pratik Öneriler
Sözleşme Yenileme
Kira artışı oranlarını belirlerken, mevcut kira sözleşmesinin hükümleri gözden geçirilmelidir. Taraflar, sözleşme yenileme sürecinde karşılıklı olarak anlaşarak yeni kira bedelini belirleyebilir. Sözleşme yenileme sırasında kira artışı oranının açıkça belirlenmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları en aza indirir.
Tarafların kira sözleşmesini yenilerken mevcut ekonomik koşulları ve TÜFE oranlarını göz önünde bulundurması, hem kiracı hem de ev sahibinin haklarının korunmasına katkıda bulunur.
Uzlaşmazlık Durumları
Kira artışı oranları konusunda uzlaşmazlık yaşanması durumunda, taraflar arabuluculuk veya yargı yoluna başvurabilirler. Bu süreçte tarafların hukuki destek alması, daha adil bir çözüm bulunmasına yardımcı olabilir. Arabuluculuk süreci, tarafların hızlı ve düşük maliyetle çözüm bulmasını sağlar.
Piyasa Araştırması
Kiracılar ve ev sahipleri, piyasa koşullarını araştırarak, bölgedeki benzer mülklerin kira bedellerini karşılaştırmalı olarak değerlendirmelidir. Bu sayede kira bedelinin hakkaniyetli bir seviyede belirlenmesi sağlanabilir. Piyasa araştırması, tarafların kira bedelinin makul olup olmadığını anlamalarına yardımcı olur.
Piyasa koşullarının araştırılması, kira bedelinin piyasa değerine uygun olmasını sağlar ve bu durum taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçer.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira Artışı Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı oranı, genellikle TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verilerine dayanarak hesaplanır. Yıllık enflasyon oranı dikkate alınarak, kiracı ve kiraya veren arasında varılan anlaşmalar doğrultusunda belirli bir oranda artışı yapılabilir.
TÜFE Artışı Nedir?
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), tüketicilerin satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçen bir endekstir. TÜFE, enflasyon oranını hesaplamak için kullanılır ve toplumdaki alım gücündeki değişimleri gösterir. TÜFE artışı, kira bedellerinin belirlenmesinde önemli bir rol oynar.
%25’lik Yasal Sınır Ne Zaman Kalktı?
Türkiye’de konut kira miktarlarının artışlarında yasal olarak belirlenen %25’lik kira artışı sınırına ilişkin kanun maddesi, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sonlandırılmıştır. Bu tarihten sonra kira artışı oranları, 12 aylık TÜFE ortalamasına veya tarafların mutabık olacağı başka bir oran üzerinden belirlenebilir.
Kira Sözleşmemde Artışı Oranını Nasıl Belirleyebilirim?
Kira sözleşmesinde artışı oranını belirlemek için, kiracı ve kiraya veren arasında karşılıklı olarak anlaşılan bir oranın yazılı hale getirilmesi gerekmektedir. Anlaşmada, TÜFE oranları ve diğer ekonomik etkenler göz önünde bulundurularak bir artışı yüzdesi belirlenebilir. Sözleşmede yer alan artışı oranının açıkça belirtilmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.
2024 yılı itibariyle kira artışı oranlarına getirilen yüzde 25’lik yasal sınırın kalkmasıyla birlikte, kira bedellerinin belirlenmesinde serbest piyasa koşulları ve TÜFE oranları etkili olmaktadır. Ev sahipleri, Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamasının üzerinde bir zammı kiracıdan talep edemezler. Kiracılar ve ev sahiplerinin, bu bilgileri göz önünde bulundurarak kira artışlarını doğru bir şekilde belirlemeleri önemlidir. Piyasa araştırması yaparak ve sözleşme hükümlerine uygun hareket ederek, taraflar arasında adil ve hakkaniyetli bir kira bedeli belirlenebilir.
